Un bail commercial doit en principe aller jusqu'à son terme, donc durer 9 ans au moins.
Toutefois, il existe plusieurs cas de résiliation anticipée à l'initiative du bailleur ou du locataire.
Résiliation anticipée à chaque période triennale
À l'expiration de chaque période triennale, le locataire a la possibilité de demander la résiliation anticipée du bail commercial.
Le locataire doit donner congé au bailleur par acte d'huissier ou par LRAR en respectant un préavis minimum de 6 mois et il n'est pas tenu de motiver sa décision.
Remarque : le bail commercial peut valablement comporter une clause qui prive le locataire de sa faculté de résiliation anticipée. Par ailleurs, la loi Pinel promulguée le 18 juin 2014 offre désormais la possibilité de donner congé par LRAR.
Résiliation anticipée par accord amiable entre les parties
À tout moment, le locataire et le bailleur peuvent convenir d'une résiliation anticipée du bail commercial. Cette résiliation amiable n'est pas soumise aux conditions de forme et de délai prévues par le Code de commerce.
Les conditions de la résiliation sont librement négociées par les parties. Le bailleur peut par exemple demander le versement d'indemnités.
Résiliation anticipée pour départ à la retraite du locataire
Le locataire qui dispose de tous ses droits à la retraite peut demander à tout moment la résiliation du bail commercial.
Pour cela, le locataire doit donner congé au bailleur par acte d'huissier ou par LRAR au moins 6 mois avant le départ prévu.
Résiliation anticipée pour faute du locataire
Dans le cadre du bail commercial, le locataire est tenu de respecter plusieurs obligations.
Lorsque le locataire ne respecte pas l'une de ses obligations pour laquelle aucune clause résolutoire n'est prévue, le bailleur peut demander en justice la résiliation anticipée du bail commercial. Par exemple, il peut s'agir d'une sous-location non autorisée par le bailleur. Le juge appréciera la recevabilité de la demande du bailleur pour prononcer ou non la résiliation anticipée du bail commercial.
Résiliation anticipée en application d'une clause résolutoire
Le bail commercial peut également être résilié de manière anticipée si le locataire ne respecte pas une obligation du bail pour laquelle il est prévu une résiliation de plein droit en cas d'inexécution.
Contrairement au cas précédent, la résiliation anticipée en application d'une clause résolutoire est automatique et n'est pas soumise à l'appréciation du juge si elle est claire et non équivoque. Avant de pouvoir demander l'application de la clause résolutoire, le bailleur est tenu :
- de transmettre un commandement de régulariser au locataire par acte d'huissier,
- de respecter l'éventuel délai de grâce demandé par le locataire pour régulariser la situation.
Résiliation de plein droit du bail commercial
Dans des circonstances particulières, le bail commercial peut être résilié de plein droit. C'est notamment le cas lors de la destruction du local par exemple.
Le bail commercial peut également être résilié de plein droit en cas de survenance d'un événement prévu dans le bail commercial (décès du locataire par exemple). Toutefois, le bail ne cessera qu'au terme des 9 ans et après une notification par acte d'huissier ou par LRAR 6 mois à l'avance au moins.
L'exercice du droit de reprise par le bailleur
Dans certains cas exceptionnels, le bailleur peut exercer un droit de reprise :
- afin de démolir l'immeuble insalubre,
- pour reconstruire l'immeuble,
- pour surélever l'immeuble,
- ou pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés afin de restaurer l'immeuble. Une indemnité d'éviction doit parfois être versée au locataire.
Pour exercer son droit de reprise, le bailleur doit donner congé au locataire par acte d'huissier ou par LRAR et respecter un préavis minimum de 6 mois.
À lire également sur le bail commercial :
- la promesse de bail commercial
- le renouvellement du bail commercial
Dossier mis à jour pour la dernière fois le 2 mars 2021.