Dans le cas où le bail ne comporte aucune clause de répartition des travaux, des règles ont été prévues par la loi.
Gros travaux d'entretien et de grosses réparations
Le bailleur est tenu d'entretenir le bien loué en l'état de servir à l'usage pour lequel il est mis à disposition. Il doit réparer les outrages naturels du temps et de l'usure normale due à l'action des éléments.
En l'absence de clause, le bailleur doit supporter :
- Les travaux de gros entretien et les grosses réparations ;
- Les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique ;
- Les travaux nécessaires pour remédier à la vétusté ou par suite d'un cas de force majeure.
Les travaux de mise aux normes du local
En l'absence de clause contraire, c'est le bailleur qui a la charge des travaux de mise aux normes et des travaux prescrits par l'administration.
En effet, le bailleur est tenu de délivrer un local en conformité avec la destination pour laquelle il a été mis à disposition du locataire.
Les réparations et l'entretien courant
À la fin du bail, le locataire est tenu de restituer les locaux réparés de tout ce qui a été dégradé de son fait ou par des tiers.
Il doit entretenir les lieux. Il supporte donc les travaux liés à l'occupation des locaux. Les travaux qui seraient occasionnés par un vice de construction, par la vétusté ou la force majeure sont à la charge du bailleur.
La répartition des travaux peut être prévue dans le bail commercial
Un bail commercial peut déroger aux dispositions prévues par la loi en matière de répartition des travaux. Les dérogations ont pour effet de transférer au locataire une partie des travaux incombant normalement au bailleur.
Clause relative aux travaux de grosses réparations
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, il est possible d'insérer une clause qui spécifie que le locataire doit supporter toutes les réparations. Pour que cette clause soit applicable, elle doit être suffisamment précise. Chaque élément concerné par une grosse réparation doit être spécifié.
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, les travaux suivants ne peuvent pas être mis à la charge du locataire :
- Les travaux de grosses réparations mentionnées par l'article 606 du Code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. »
- Les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations (point précédent). Toutefois, l'article R145-35 du Code de commerce précise que les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique peuvent être mis à la charge du locataire.
En cas de litige, le juge peut retenir le caractère de grosses réparations pour d'autres travaux en tenant compte de l'importance de la réparation et de son coût. Ce qui permet de distinguer les travaux qui relèvent de l'entretien et ceux de grosses réparations.
Les travaux qualifiés de grosses réparations sont à la charge du bailleur. Par contre, si les travaux nécessaires résultent, en tout ou partie, de l'inexécution par le locataire de son obligation d'entretien, ils peuvent être mis à la charge du locataire.
La clause relative aux travaux d'entretien et de réparation
Une clause du bail commercial peut préciser que tous les travaux d'entretien et de gros entretien sont à la charge du locataire, dès lors qu'ils ne constituent pas des grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil.
À l'exception des grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil, le locataire doit également supporter toutes les dépenses d'entretien si le bail précise que toutes les réparations sont à sa charge.
La clause relative à la mise aux normes du local
Les travaux de mise en conformité ayant la nature de grosses réparations selon la définition de l'article 606 du Code civil ne peuvent pas être mis à la charge du locataire.
Par contre, pour les travaux de mise aux normes du local, une clause du bail commercial peut prévoir expressément* que le locataire a la charge des travaux prescrits par l'administration.
À défaut, le bailleur doit prendre à sa charge les travaux de mise aux normes.
* La rédaction de cette clause devra être très précise.