Sous-location — Location de fauteuil — Coworking
Tous ces termes recouvrent une même réalité : intégrer un indépendant dans votre entreprise avec un contrat.
Avant tout, le premier conseil que l'on pourrait donner est de surtout ne pas s'y aventurer seul. Consultez un avocat spécialisé dans le droit des affaires pour la rédaction du contrat, qui pourra aussi vous défendre devant les tribunaux en cas de problème.
La sous-location du bail commercial
La sous-location d'un local commercial est le fait pour le locataire (appelé locataire principal) de mettre à la disposition d'une autre personne (appelée sous-locataire) tout ou une partie du local qu'il loue en échange du paiement d'un loyer.
La sous-location du bail commercial est en principe interdite. Elle peut cependant être autorisée par le propriétaire (ou bailleur).
Les règles juridiques
Dans quels cas la sous-location du bail commercial est-elle possible ?
La sous-location d'un bail commercial est possible lorsque 2 conditions sont réunies :
- Le bailleur a donné son autorisation.
- Le bailleur a connaissance des conditions de la sous-location.
Attention
Si ces 2 conditions ne sont pas respectées, le bailleur peut refuser de renouveler le contrat de bail principal ou le résilier.
Autorisation du bailleur
La sous-location du bail commercial par le locataire principal doit être autorisée par le bailleur. Cette autorisation peut prendre l'une des formes suivantes :
- Elle peut être écrite. C'est le cas lorsqu'elle est prévue dans le bail commercial initial. Il est aussi possible de rédiger un avenant au bail commercial ou un courrier. En cas de renouvellement du bail commercial, l'autorisation de sous-louer doit être reproduite dans le contrat du bail renouvelé.
- Elle peut être tacite, lorsqu'elle résulte d'une attitude claire et non équivoque du bailleur. Par exemple, une autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location.
À savoir
Le bailleur dispose d'un délai de 2 ans pour réclamer une révision du loyer à compter du jour où il a connaissance du prix de la sous-location.
Information des conditions du contrat de sous-location
Le locataire principal doit informer le bailleur de son intention de sous-louer, même si la sous-location est autorisée par le contrat de bail. Il le fait par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le bailleur a 15 jours pour répondre. En cas d'absence de réponse de sa part, son accord est considéré comme donné.
Cette obligation d'information permet au bailleur d'avoir connaissance des conditions de la sous-location et de l'identité du sous-locataire. Il peut parfois demander une augmentation du loyer à son locataire. En effet, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au montant du loyer principal, le bailleur peut réclamer au locataire principal une majoration de loyer équivalente.
En cas de désaccord sur le montant du loyer, le tribunal judiciaire du lieu où est situé le local commercial est compétent pour déterminer le loyer.
Où s'adresser ?
Tribunal judiciaire
À noter
Le contrat de bail peut dispenser le locataire d'avoir à informer le propriétaire de son intention de sous-louer.
Quel est le contenu du contrat de sous-location ?
Le contrat de sous-location (la « CONVENTION » ou le « CONTRAT DE SOUS-LOCATION » ou le « BAIL ») est signé entre le locataire principal et le sous-locataire.
Il doit contenir les mentions suivantes :
- Description du local sous-loué
- Affectation du local sous-loué (c'est-à-dire l'activité exercée)
- Loyer de la sous-location
- Répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire
- Règles de responsabilités du sous-locataire et du locataire à l'égard du bailleur
- Durée de la sous-location. En général, elle ne dépasse pas le temps restant à courir pour le bail principal.
Les types de contrats possibles
- Concession d'emplacement ou commerce intégré, un contrat de sous-traitance. La concession d'emplacement permet d'exercer dans un local sans être titulaire :
- D'un bail commercial : le titulaire du bail a la propriété commerciale (1)
- D'une sous-location commerciale issue d'un bail commercial principal
- D'un contrat de location-gérance (le locataire-gérant n'a pas la propriété commerciale).
- Le contrat de sous-traitance : là encore, l'absence de textes législatifs ne permet pas de préjuger d'une décision des tribunaux sur une demande du loueur de fauteuil ou de l'administration de faire requalifier son contrat en contrat de travail.
(1) La propriété commerciale s'entend par le droit au renouvellement et au versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement.
En l'absence de textes législatifs, rien ne permet d'affirmer que le loueur de fauteuil (sous-locataire) ne cherchera jamais à faire reconnaître par les tribunaux l'existence d'une clientèle distincte et ainsi de faire reconnaître une propriété commerciale.
Quel que soit le type de contrat retenu, il conviendra dans tous les cas que le propriétaire du fonds de commerce :
- Vérifie que le sous-traitant ou le concessionnaire (loueur de fauteuil) est bien assuré pour sa responsabilité civile professionnelle et qu'il a bien communiqué à son assureur une copie du contrat qui le lie à lui ;
- Communique à son propre assureur une copie du contrat qui le lie à son sous-traitant ou concessionnaire (loueur de fauteuil).
Pensez également aux risques vol, incendie, dégâts des eaux, etc., car le concessionnaire (loueur de fauteuil) n'est pas un de vos salariés, du moins en principe…
Quels sont les effets de la sous-location pour le locataire principal et le sous-locataire ?
La sous-location produit des conséquences différentes pour le locataire principal et pour le sous-locataire.
Pour le locataire principal
Le locataire principal doit respecter les conditions du contrat de bail commercial qu'il a conclu avec le bailleur. Il doit donc payer le loyer au bailleur. De son côté, il reçoit un loyer du sous-locataire.
Il est aussi responsable à l'égard du bailleur si le sous-locataire ne respecte pas les conditions du bail. Par exemple, si le sous-locataire a détérioré le local, le bailleur peut demander réparation au locataire principal.
Pour le sous-locataire
Le sous-locataire doit verser le loyer de la sous-location directement au locataire principal.
Il bénéficie des mêmes droits que le locataire principal. Le locataire principal ne peut donc pas consentir au sous-locataire des droits qu'il n'a pas. Par exemple, sauf autorisation expresse du bailleur, le sous-locataire doit respecter la destination des locaux établie dans le contrat du bail principal.
À noter
Il n'existe pas de contrat entre le propriétaire et le sous-locataire. Cependant, si le propriétaire n'est pas payé par son locataire principal, il peut demander au sous-locataire le paiement du loyer de la sous-location.
Le sous-locataire a-t-il un droit au renouvellement de son bail ?
Lorsque le contrat de sous-location prend fin, le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail. Les règles sont différentes selon que le bail principal est toujours en cours ou terminé.
Le bail principal est en cours
Le sous-locataire doit demander le renouvellement de son contrat de sous-location au locataire principal. Le contrat de sous-location renouvelé prendra fin en même temps que le bail principal.
Exemple
S'il ne reste que 2 ans avant la fin du bail principal, le locataire principal ne pourra en principe renouveler le sous-bail que pour 2 ans.
Le locataire principal peut refuser le renouvellement du contrat de sous-location. Lorsqu'il refuse le renouvellement pour un motif grave et légitime (par exemple le non-paiement du loyer), il n'a pas à verser d'indemnité d'éviction au sous-locataire. Dans les autres cas, il devra la payer.
Le bail principal est terminé
Lorsque son bail principal est terminé, le locataire principal ne peut pas renouveler la sous-location. Si le sous-locataire souhaite rester dans les lieux, il doit donc demander directement au bailleur le renouvellement de son contrat de sous-location. On parle de droit direct au renouvellement.
Sous-location totale
Dans ce cas, le locataire principal sous-loue la totalité des locaux. Il n'exploite plus le fonds de commerce. Il perd donc le droit au renouvellement de son bail commercial, puisque seul le propriétaire d'un fonds de commerce bénéficie de ce droit.
C'est le sous-locataire qui devient propriétaire du fonds de commerce et qui bénéficie du droit au renouvellement. Il doit demander le renouvellement de son bail au locataire principal. Celui-ci ne peut accepter que si le bailleur a accepté de renouveler le bail principal.
Sous-location partielle
Dans un contrat de sous-location partielle, le locataire principal sous-loue une partie du local commercial et continue d'exploiter l'autre partie. Les locaux loués peuvent être séparés. On dit qu'ils sont divisibles.
Le locataire principal peut demander le renouvellement de son bail seulement pour la partie des locaux dans lesquels il exploite son fonds de commerce. Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail directement au bailleur. Le locataire principal et le sous-locataire demandent chacun le renouvellement pour la partie des locaux où ils exploitent leur fonds de commerce.
À noter
Lorsque les locaux loués ne sont ou ne peuvent pas être séparés (ils sont alors indivisibles), le sous-locataire doit demander le renouvellement de son sous-bail au locataire principal.
Les répercussions commerciales
Une fois les contraintes juridiques réglées, il faut prendre en compte le risque commercial pour le locataire principal. Faire entrer un indépendant dans son entreprise ne sera pas sans conséquences sur la notoriété et la réputation du salon.
Le locataire principal n'a pas la possibilité de contrôler la qualité du travail du sous-locataire et, bien évidemment, il ne peut pas non plus agir sur son comportement commercial. Si la clientèle du sous-locataire n'est pas satisfaite de ses services ou de la qualité de ses prestations, c'est la réputation du salon qui est directement impactée.
Autre inconvénient potentiel : le sous-locataire a sa propre politique commerciale (tarifs, marketing, profil de clients, produits, horaires, etc.). Toutes ces différences peuvent être source d'incompréhensions de la part de la clientèle existante, de difficultés commerciales et/ou relationnelles aux conséquences difficilement calculables.
Conclusion
Vous l'avez compris, Communauté Coiffure n'encourage pas les salons à faire de la sous-location, d'autant que les avantages financiers pour le locataire principal ne sont généralement pas proportionnels au regard des risques encourus. Pour autant, le concept n'est pas totalement à rejeter ; tout dépend bien entendu des situations personnelles.
Location de fauteuil ou Freelance
Qu'en est-il de l'intervention ponctuelle d'un indépendant ?
Si cette pratique est régulièrement utilisée dans les pays anglo-saxons, en France c'est une tout autre affaire.
Couramment appelée, à tort, location de fauteuil, cette pratique n'est pas admise en France. L'absence de textes législatifs ne permet pas de préjuger d'une décision des tribunaux sur une demande du loueur de fauteuil ou de l'administration de faire requalifier son contrat en contrat de travail.
Rappel de la règle
Pour qu'un indépendant (auto-entrepreneur) puisse intervenir dans un salon sans risque d'être requalifié en contrat de travail, il ne doit exister aucun lien de subordination.
Les mots ont leur importance : au-delà d'une subordination dans l'organisation du travail, il ne doit pas non plus pouvoir être établi une subordination juridique. Ce qui, dans les faits, est quasiment impossible à prouver.
En clair, il apparaît pratiquement impossible d'être en règle si vous faites intervenir un indépendant dans votre salon, et ce, même pour un remplacement ponctuel.
Est considéré comme salarié celui qui accomplit un travail pour un employeur dans un lien de subordination. Un freelance intervenant sur la clientèle, avec les produits, les tarifs, les horaires, sous la responsabilité juridique du salon a, de fait, un lien de subordination.
Selon une jurisprudence constante, cette appréciation ne dépend ni de la volonté des parties ni de la qualification donnée (salaires, honoraires, indemnités, etc.) mais des conditions de fait dans lesquelles est exercée l'activité du travailleur.
Attention :
La qualification de sous-traitant pour un coiffeur indépendant intervenant dans un salon de coiffure ne sera pas retenue en cas de contrôle.
Quelle solution alternative ?
Pour ne pas avoir de problèmes, le salon peut avoir recours au contrat CDD avec un indépendant. Le régime micro-entreprise permet le cumul d'un contrat de travail avec le statut d'auto-entrepreneur. Cette solution permet au salon d'être en règle et n'a pas d'inconvénients pour l'indépendant.
Coworking
Le principe est simple : il s'agit de partager un espace de travail (spécialisé coiffeurs et/ou esthéticiennes) entre plusieurs personnes qui sont chacune des indépendants (immatriculés).
Quel est l'intérêt du coworking ?
Les principaux intérêts sont :
- La flexibilité
- Le travail en open space et la convivialité qui en découle
- L'enrichissement professionnel qui résulte du travail collaboratif
- Pas d'investissement, uniquement un loyer
- Le partage de connaissances
Avantages et inconvénients du coworking
Avantages
- Le premier avantage est de ne plus être seul et de s'enrichir des interactions avec les autres.
- C'est un moyen de mesurer sa capacité à créer et fidéliser une clientèle.
- Un autre avantage est financier : même si le prix du loyer au m² est généralement plus élevé, cela permet de se lancer sans avoir les investissements de la création d'un salon.
- Le coworking permet également de ne pas s'engager. Il est possible (si l'espace de coworking l'autorise) de louer/réserver une place à la demi-journée, à la journée, à la semaine, au mois ou à l'année.
Inconvénients
Le coworking a aussi ses inconvénients et il est important de les connaître pour être sûr que ce mode de travail innovant vous convienne.
- Il faut savoir que le coworking a souvent une fin : une fois son activité développée et avec la potentielle embauche de salariés, le coworking ne sera plus adapté et il faudra donc trouver des locaux pour votre entreprise uniquement. Ce qui implique de trouver des locaux dans un périmètre proche pour pouvoir transférer la clientèle en limitant la perte.
- Le transfert de clientèle engendre systématiquement une perte de clients.
- Vous n'êtes pas propriétaire du fonds.
Comment créer un espace de coworking ?
Développer un espace de coworking nécessite la même rigueur que pour la création de n'importe quelle entreprise.
- Effectuer une étude de marché
Vos potentiels de clients (les coiffeurs), le financement, le concept… - Trouver l'emplacement idéal
La difficulté est de trouver des locaux suffisamment grands, bien placés et pas trop chers. Les critères seront les mêmes que pour un salon de coiffure : les zones à fort potentiel, la visibilité, l'accessibilité… - Définir les formules proposées
Location à l'heure, à la demi-journée, à la journée… Les tarifs, les services gratuits… - Choisir le statut juridique (SARL, SAS)
- Investir dans les locaux
L'agencement, le mobilier, la décoration… - Mettre en place vos campagnes de communication
Il est primordial de bien étudier le projet. Créer un espace de coworking nécessite en général des investissements importants. Comme pour n'importe quelle entreprise, vous devez faire des prévisionnels et calculer votre seuil de rentabilité.